老虎证券社区热帖：融创中国涨幅超400%值不值得买-值不值得,涨幅,中国,老虎,热帖,证券,社区,2017年至今地产股融创中国01918的涨幅已超过400%，年初曾说融创太便宜的孙宏斌是不是心里美滋滋。虎友们纷纷在老虎证券社区里发帖表达自己的看法，我整理的这篇文章就带老虎证券社区的朋友们一起了解一下融创这只股票的基本面，看看值不值得买?

老虎证券社区热帖：融创中国涨幅超400%值不值得买

2017年以来，融创中国01918的地产股涨幅超过400%。年初，说融创太便宜的孙宏斌受宠若惊。老虎朋友纷纷在老虎证券社区发表意见。我编的这篇文章会带虎牌证券社区的朋友去了解融创的基本面，看看是否值得购买。

市场截图来自虎牌证券交易APP

融创中国控股有限公司

融创是一家专门从事在香港交易所上市的住宅和商业地产综合开发的企业。公司坚持区域聚焦、高端精品发展的战略。以北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中、海南为重点，开发销售高端精品物业，多个项目处于不同发展阶段，涵盖高端住宅、别墅、商业、办公等物业类型。

商情分析

融创2007-2009年从事租赁业务，之后主要从事物业销售和物业管理。根据融创集团2007-2016年的收入构成，目前融创集团97%以上的收入来自物业销售(即住宅和商业物业的销售)，3%来自物业管理服务。

国家区域项目划分和土地储备

截至2016年12月，融创共开展了239个房地产开发项目。融创集团主要分为北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中、海南八个区域。

每个地区都有几个子公司，但从项目分布来看，融创的项目主要集中在北京、天津、上海、杭州和重庆。下图是融创在不同地区的土地储备情况。其产品涵盖高端住宅、别墅、商业建筑、写字楼等多种物业类型。

融创始于天津，素有天津兄弟之称，在天津有融创中心。全韵村、北辰等17个项目，其中西山一号院、北京一号院等12个项目在北京家喻户晓。在上海，融创在绿城的帮助下，通过深化长三角开发了13个项目。此外，融创杭州和重庆分别有16个和12个项目。这些地区的土地是融创在地价房价大涨之前投入的土地储备。从房子的销售情况来看，当时的土地再贵，以后也会带来很高的利润。融创是主流地产公司中判断土地市场最准确的公司。

房地产风向标

纵观2009年至今的季度交易量数据，经历了三大冷暖周期和六个明显的市场阶段，其中三个高点分别是:2009年第四季度、2013年第一季度和2016年第三季度。每个阶段的成交量走势都与楼市政策的变化密切相关。

2009年第一季度，2009年第四季度:交易额猛增

国家出台了一系列扶持房地产的政策。除了应对金融危机的4万亿救市，还出台了降低购买普通住房契税税率、营业税由5改2、个人交易暂免印花税和土地增值税、降低购房首付比例和个人贷款利率等优惠政策。

2010年第一季度至2011年第一季度:政策收紧；交易量下降

国家开始逐步收紧楼市政策，营业税由2改5，出台国家四条；2010年，监管进一步加码，全国46个城市相继出台限购措施，第二套首付比例和利率继续提高

2011年第二季度至2012年第一季度:政策加码，交易量再次下降

八项新规定出台，房产税改革试点随之落地。限购、限价、限贷等政策也全面升级，限购城市进一步增多。2011年各项法规不断细化实施，全国楼市进一步降温。

2012年第二季度至2013年第一季度:货币政策放松，成交量回升

除了北方、广州和深圳，大多数城市都微调了政策，以刺激市场需求。此外，央行下调金融机构人民币存款准备金率，货币政策开始放松。2012年，中国降低了RRR利率，并数次降息。

2013年第二季度至2015年第一季度:政策紧缩，交易量普遍低迷

政府开始再次收紧对房地产市场的监管。新五国出台，楼市政策再次收紧。随后，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的调控规则出台，全国楼市降温

2015年第二季度至2016年第三季度:政策持续利好；成交量爆发

国家先后出台了一系列楼市优惠政策，央行先后下调RRR利率和降息，全国楼市明显回暖。

2016年第四季度:政策大幅收紧；成交量下降

北京930新政是一个象征。2016年第四季度，全国再次掀起楼市调控风暴。

受2002017年贷款利率影响，可以说房地产市场受政策因素影响较大，而我国房价一直在向上波动，政策方向一直是挤压房地产泡沫，也就是长期看涨，但房地产行业属于明显受政策周期影响的行业。

根据过去的政策周期，如果目前的楼市调控收紧周期从2016年9月开始，预计将持续到2018年。2017年下半年，信贷环境吃紧，房地产销售会放缓，市场上的中小房地产企业会陷入财务困境。对于融创这样的大型房地产企业来说，通过并购的方式完成行业整合是一个很好的机会，也就是常说的强者为强。

房地产行业集中度

下面介绍一下房地产行业的排名。在业绩快速增长的刺激下，2016年100亿企业的发展格局发生了很大变化:131100亿房地产企业的销售额可分为五个梯队(3000亿元以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元)。

3000多亿元的超级阵营是恒大、万科、碧桂园，三家房地产企业占10%的市场。这个阵营的特点是覆盖面广，产品丰富。

1000-3000亿元是绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、绿城、华润、金地等9家企业。在布局和产品方面的定位相对集中。保利和中海受益于国企整合；融创、绿城、华润主要布局核心城市，专注高端产品定位；绿地、万达、华夏幸福以商业开发、商业运营、工业运营为主，在住宅区、一二线核心市场的发展相对较弱。

在2017年下半年的信贷紧缩环境下，一、二级梯队具备较强的融资和M&A能力，能够更好地应对下行风险，这是一个不错的目标。而专注于高端产品定位的融创，由于自身的土地储备，在运营效率上更具竞争力。

财务数据

下图是融创的物业销售收入及增长率表。可见融创营收屡创新高，2014年和2015年出现短暂下滑。在其他年份，即使受到政策影响，也只是表现出增速下降，但收入并没有受到很大影响。

根据5月份的销售数据，融创在行业整合周期内仍然实现了增长。融创中国实现新预订销售额203.3亿元，同比增长83%。合同销售额206.1亿元，同比增长91%，合同销售面积约105万平方米，平均合同销售价格约19600元/平方米。

此外，截至2017年5月底，集团实现合同销售额833.3亿元，同比增长81%。其中合同销售额803.1亿元，预留销售额30.2亿元。合同销售面积约为445.7万平方米，平均合同销售价格约为1.87万元/平方米。

顺驰模式和融创模式

但随着销售额的快速增长，融创的优势之一就是净利润率高。了解融创孙宏斌的人应该知道Sunco模式(现金现金模式或房地产戴尔模式)。这种模式的核心是以非常低的自有资金启动项目，快速转入土地开发过程，然后以销售回报支持后期建设和城市建设，再以毛利作为新的自有资金启动新项目，就是这样一个循环，滚动极快。运营上，就是高价拿地，打折卖地，加快运营效率，缩短开发周期。这种模式打破了房地产平均开发周期为18个月的惯例，缩短为7个月。

然而，这种模式也有缺点。管理成本占总成本的8% ~ 9%，远高于2% ~ 3%的行业平均水平，净利润率仅为3%，远低于万科同期的15%。2004年，受房地产调控的影响，这种模式对于资金链来说过于吃紧，孙宏斌最终以低价将顺驰的控股权转让给金鹿。但这次失败的教训让融创更加注重现金流管理，融资的资金成本不应该超过13%，毛利率的红线不应该低于30%。以北京的几个项目为例，融创的销售净利润率平均在25%左右，其中紫晶第一医院、使馆第一医院、望京金茂大厦、融创橄榄城都在30%以上。

评估

根据风力统计，可以看出融创2017年预测市盈率为16.13，市盈率约为2.1。这两个指标都高于行业平均水平，主要与它的快速增长有关。高市盈率反映了人们在快速增长过程中对未来的判断，会给出相对较高的估值。当企业成长速度放缓时，估值会更接近公司本身的价值，上行也会萎缩。

分发奖金

另外，融创除了增长速度快、土地储备高、净利润率高之外，股东反馈也很贵。2012年至2017年，融创一直发放现金分红，分红金额不断上升。对于长期投资者来说，时间的价值可以得到很好的体现。

最后，我表扬了虎牌证券在港股的狂欢活动。13000港股特别优惠，港股免费LV2报价，对港股投资者非常贴心。

泰格证券认为，证券投资是一种高风险的投资行为，投资者需要在综合分析多方信息的基础上做出投资决策。本文仅为投资者提供投资知识学习资料，不构成任何投资建议。

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