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N新天 4.58 44.03% 13.07
N甘李 91.18 44.00% 30.66
硕世生物 261.08 12.34% 88
金晶科技 3.38 10.10% 73.26
安彩高科 4.69 10.09% 61.16
跨境通 5.90 10.08% 0
爱迪尔 5.90 10.08% 0
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雪榕生物 11.94 10.05% 20.78
旗天科技 5.48 10.04% 0

领跌股

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乐视退 0.35 -10.26% 0
中 关 村 11.12 -10.03% 130.88
恺英网络 3.50 -10.03% 0
新力金融 11.58 -10.02% 375.54
顺网科技 23.55 -10.01% 0
金运激光 44.01 -10.00% 863.75
天齐锂业 23.22 -10.00% 0
国药股份 44.57 -10.00% 21.7
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神州泰岳 6.13 -9.99% 0

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叶檀:跟着华夏幸福找到正确职业迁徙图

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叶檀:跟着华夏幸福找到正确职业迁徙图-华夏,迁徙,跟着,正确,找到,幸福,职业,叶檀,别说二线城市西安、南京了,就连浓眉大眼的北京和上海也加入全国抢人大战。西安房子销售暴涨五成,杭州买房开始摇号,房价上涨预期重燃。

叶檀:跟着华夏幸福找到正确职业迁徙图

更别说Xi、南京这些二线城市,就连大眼睛大眼睛的京沪也加入了全国抢人的战争。Xi安的房屋销量飙升50%,杭州开始动摇房屋数量,房价上涨的预期重燃。

旧经济退出,新经济崛起,是国家政策的方向,也是产业升级的趋势。房地产调控政策短期内不会改变。什么样的城市和行业有发展前景?

新经济与旧经济的完美结合,就是工业新城和特色镇。

华夏幸福专注于电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、生物医药、新材料等新兴产业,提供金融服务,申请优惠政策,与企业、政府携手共建新经济、新产业发展体系。

华夏幸福不是房地产开发商,而是新兴工业城市的创始人和经营者。它不仅建设城市作为新产业的载体,而且积极将新产业引入新城,作为城市发展的基础。

图片来源:视觉中国

新年伊始,云谷(固安)第六代全柔性AMOLED生产线启动设备搬入。该生产线总投资262亿元,拥有自主知识产权,计划于2018年年中投产。

在这方面,华夏幸福积累了十几年的经验。2002年,华夏幸福开始以固安为试点,之后扩展到香河、任丘、秦皇岛、张家口。2015年,华夏幸福传遍全国,异地复制,成为工业新城运营商。

异地复制的效果非常显著

事实证明,华夏幸福产业园异地复制效果非常显著。

2011年之前,华夏幸福有10个新兴工业园区,主要集中在京津冀地区。2012015年,新扩建的公园集中在京津冀地区和长三角地区。2016年,新扩建的公园开始全面开花,长三角地区充分发挥优势,向珠三角、成渝都市圈、河南、武汉等中心城市群扩展。2017年,华夏幸福加速异地复制。在新扩建的21个工业园区中,只有河北省朱鲁县属于京津冀地区,其余20个为非京津冀项目。

2011年之前,华夏幸福80%的工业园区位于京津冀地区,到2017年,京津冀地区的园区比例已经下降到50%以下,各地复制效果显著。

场外工业园区不是空壳城市,签约入园和新签约投资的高科技企业数量飙升。

2014年之前,华夏幸福新签约企业中,京津冀地区占比超过90%,之后比例持续下降;2017年,入园新签企业635家,其中京津冀占266家,占41.89%。2015年之前,华夏幸福新签约的投资者中,京津冀地区占比超过90%,之后大幅下跌;2017年新签投资1650.6亿元,京津冀地区占712.63亿元,占43.17%。

华夏幸福异地复制效果明显,京津冀地区外销售占比由上年的7%大幅提升至23%。

赚钱的逻辑:园区产业发展

为什么不关注其他房地产开发商,而是关注全国各地复制快乐的能力?赚钱的逻辑不一样。

以盖房卖房为主要经营模式的普通房地产开发商,这两年开始转型为服务业。楼市状态不好,囤几年地是大事,但不会亏本,也没有业内异地复制。但中国人的幸福感不一样,盖房子只是第一步,赚钱的逻辑是以引进高科技工业企业入园为基础的。

制图:叶檀金融

首先,华夏幸福靠园区配套住宅楼的销售赚钱,这是最基本的收入,但也需要相关企业和人才进来,才能把配套住宅楼卖出去。

其次,华夏幸福提供产业服务,如招商引资、投资服务等,这些都与园区内企业的数量和规模密切相关。

最后,华夏幸福拥有自己的物业,证明了他们对未来发展的信心。物业的升值完全取决于园区整体价值的提升,最根本的是园区的产业发展。

华夏幸福商务目前发展到了什么阶段?从中期来看,可以从工业服务的收入来判断。

2011年以来,华夏幸福产业服务收入从9.53亿飙升至230.86亿,2017年增长110.4%,占总收入的比重从12.23%攀升至38.71%。

数据来源:公司历年财务报告:叶檀金融

现在我们知道为什么要关注华夏幸福异地的复制能力了:园区内产业的发展与公司的收入息息相关,产业的培育比卖房困难得多。因此,我们需要关注非京津冀地区新工业城市的数量,更多地关注入园企业的数量和这些地区新签约的投资。

未来:拥抱新经济,拥抱城市群

有源头,就有活水。

华夏幸福已经进入中期阶段,园区内产业的发展将提供源源不断的收入。华夏幸福工业新城和工业镇的整体规模和新兴产业的发展非常重要。

到2017年,华夏幸福拥有79个新兴工业城市和24个工业城镇,覆盖全国12个省市45个城市。根据官方签订协议的统计,华夏幸福拥有54个工业新城和6个工业镇,覆盖30个城市。

来源:公司2017年财务报告

纵观中国幸福的布局节奏,与中国城市化的发展水平密切相关,也与城市群和都市圈的规划密切相关。

2010年,中国城市化率首次突破50%。从国际经验来看,人口开始从小城市进一步向大城市集中,核心一线城市人口会进一步增加。此外,中国还提出以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局,先后批准了长江中游、中原、成渝等8个国家级城市群。

当中国城市化水平进入第二阶段,华夏幸福果断布局京津冀城市群。以城市群为核心的新型城镇化方案出台前后,华夏幸福迅速布局中原城市群、成渝城市群、老长三角城市群、珠三角城市群。

最值得关注的是长三角城市群的规划。浙江、江苏、上海、安徽都把推进长三角一体化纳入政府工作报告。

根据《长三角城市群发展规划》界定的范围,长三角城市群有1个特大城市、1个特大城市、13个大城市、9个中等城市和42个小城市。创建联动发展新模式。充分发挥上海中心城市作用,推动南京、杭州、合肥、苏州、无锡、常州、宁波等大都市圈发展。

在很短的时间内,华夏幸福开始在长三角地区大规模的做贡献。2017年,以嘉善为基准的杭州地区和以来安为基准的南京地区分别在3年和2年内实现销售额突破100亿。

图片来源:视觉中国

以建设软件信息、科技研发、影视传媒、商务服务为重点的嘉善区,今年新签约入园企业93家,新签约投资135.98亿元。重点建设新显示器、新能源汽车及零部件、智能制造设备三大产业的来安区,今年入园新签约企业19家,新签约投资80.25亿元。

华夏幸福的表现还是挺不错的。2017年,公司实现销售总收入1522.12亿元,同比增长26.50%,大大优于行业内大多数公司,销售排名行业第九,实力雄厚。此外,公司预收账款余额高达1324.76亿元,同比增长29.18%,未来将转化为利润,为公司业绩的快速增长保驾护航。

虽然投资额较大,但良好的业绩增强了公司的偿债能力。截至2017年底,公司货币资本高达681亿元,而同期短期负债仅为338亿元,短期负债占比2.0%。此外,公司融资渠道畅通,包括非公开发行公司债券、中期票据、超短期融资、短期融资、海外债务等。公司的PPP资产证券化也为公司提供了大量的现金流。

对普通投资者有什么启示?

在买房和择业方面,普通人基本可以遵循华夏幸福的布局节奏。毕竟公司选择新兴行业,职业前景有保障;公司对政策的判断判断能力很强,选择的城市有前景。

拥抱新经济,堵死城市群,对中国来说是一个美好的未来,也可以作为人们职业生涯和房地产迁移的路线图。

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