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乐视退 0.35 -10.26% 0
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投资逻辑转向城市集群 如何配置强抗风险资产

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投资逻辑转向城市集群 如何配置强抗风险资产-集群,转向,逻辑,资产,配置,抗风,投资,城市,开年以来,全球政治经济环境的变化,令资产的重新调配成为愈发重要的议题。如何在新时代背景下,找到行业变革的新逻辑,顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整,成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

投资逻辑转向城市集群 如何配置强抗风险资产

今年以来,全球政治经济环境的变化使得资产再分配成为一个日益重要的问题。

在新时代背景下,如何找到行业改革的新逻辑,根据货币财政政策导向调整资产配置,成为新资产类别解决资产升值问题的重要前提。

2018博鳌21世纪房地产论坛(佛山)峰会活动现场

在4月1日举行的2018博鳌21世纪房地产论坛佛山峰会上,与会专家一致认为,房地产对经济发展仍有重要影响,但如果配置相关资产,更重要的是改变逻辑。根据政策导向和城市发展脉络,不要进行投机性配置,要让配置的房地产真正实现住宅功能。同时要选择位于城市核心区、配套服务好的资产,这是资产配置的重要标准。

在新的房地产周期下,投资逻辑转向城市群

中国经济正从高速增长阶段向高质量发展阶段转变,新旧动能转化全面展开。然而,新产业的产生和创造更大的经济效益需要时间。

在峰会上,住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会协会主席顾云昌表示,中国目前的经济发展离不开房地产的支持,更美好的生活也离不开房地产作为载体。

世界银行首席技术官李振伟持有同样的观点。他提供了一组数据。1999-2017年,国内房地产收入对GDP的贡献呈现整体上升趋势。房地产交易活跃的2016年和2017年,贡献率分别达到15.8%和16.2%,均创历史新高。在广东省,2017年房地产收入对GDP的贡献达到20.9%。

李振伟认为,目前国内经济正在企稳,房地产业的贡献仍处于巅峰阶段,传统优势不容易改变。

需要指出的是,楼市调控自2016年10月开放以来,并未出现放松迹象;同时,在防范系统性金融风险的背景下,严格控制资金流向房地产行业;房地产行业明确提出了居住租房的想法。

这就导致了房地产资产的相关配置,需要更加谨慎。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会会长顾云昌发表主旨演讲

顾云昌指出,2018年将是房地产市场交易的小年头。我预测今年的销售面积不会增加,甚至不会下降。当市场下跌时,是买房的好时机。

根据李振伟显示的数据,2017年底主要城市二手房平均交易价格呈现明显分化,三四线城市价格大幅上涨,一线城市价格下跌。

关于今年房地产市场发展的总体情况,顾云昌认为,短期调控和长期机制将齐头并进,同时可以把握城市群的发展趋势。我们正处于城市化的第四阶段,也就是城市群的过程。在人口持续净流入的市场中,房地产将继续活跃。

基于此,房地产的资产配置理念发生了很大变化:租赁市场加快了培育过程,开始与城市群而非城市分化。

世界银行首席技术官李振伟发表了主旨演讲

回归使用属性,中心资产是配置的首选

根据李振伟的分析,在按照十三五规划建议发展起来的9+1大城市群中,珠三角城市群的人均GDP排名第一。其中,围绕核心城市的惠州、佛山、中山,房地产市场容量超过1000万平方米。

通过综合统计,李振伟发现佛山的GDP、人口和固定资产在全社会同级别城市中排名第一,这将成为支撑房地产市场发展的重要基础。粤港澳大湾区带来了城市的大整合和更优化的产业。佛山未来将重点发展新的制造业,为城市注入新的动力。

研究完城市,更重要的是选择城市里的资产。

李振伟指出,中心城市和核心地区的房地产具有较强的抗风险能力。比如广州的租赁品牌企业集中在白云、天河、海珠、番禺,而周边地区的租售比已经远远超过了国际上对于泡沫的标准。

另一个需要考虑的因素是回报率。李振伟指出,由于写字楼和公寓总价低、租金高,租金回报率高于住宅。

受佛山购房限制和广州公寓销售限制的影响,2017年佛山公寓成交量首次超过广州,佛山公寓市场迎来新的机遇。李振伟指出。根据世界联合会的研究统计,从2015年开始,佛山市禅桂区的公寓市场迎来了成交量上升的时期。2017年佛山公寓成交136.6万平方米,比上个月增长22%;广州公寓售出112.1万平方米,比上个月下降33%。

总的来说,李振伟认为,在经济发展前景好、人口净流入的城市,选择配套设施优质、运营能力强的中心区公寓物业,让其真正活起来,是值得考虑的。

圆桌对话:新时代的资产配置机会

在圆桌讨论中,华南城市研究会创始副会长徐雪峰也指出,房地产资产的定位比时机更重要,住宅和住宅产品的使用同样重要。基于此,在限购环境下,更好的资产配置目标是无限制的产品,比如非限购区域的二手房,所有非住宅建筑包括公寓、写字楼、商铺、车库等。

目前,随着粤港澳大湾区建设的加快和广佛同城升级,佛山禅城成为投资热点。绿城靠近佛山政治中心,选择了季华路中央商务带。利用地铁交通枢纽的优势,聚集和整合人流、资本、技术和产业等城市资源,打造100多万平方米的城市综合体。项目推出的真正的公寓(建筑面积约30-45㎡)享受着城市发展的红利,枢纽的便利,镀金的位置,无疑是上述三位专家观点的现实佐证。未来将成为越来越多广佛客户的首选资产配置,首付只需19万元坐拥中央资产。

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