投资逻辑转向城市集群 如何配置强抗风险资产-集群,转向,逻辑,资产,配置,抗风,投资,城市,开年以来，全球政治经济环境的变化，令资产的重新调配成为愈发重要的议题。如何在新时代背景下，找到行业变革的新逻辑，顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整，成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

投资逻辑转向城市集群 如何配置强抗风险资产

今年以来，全球政治经济环境的变化使得资产再分配成为一个日益重要的问题。

在新时代背景下，如何找到行业改革的新逻辑，根据货币财政政策导向调整资产配置，成为新资产类别解决资产升值问题的重要前提。

2018博鳌21世纪房地产论坛(佛山)峰会活动现场

在4月1日举行的2018博鳌21世纪房地产论坛佛山峰会上，与会专家一致认为，房地产对经济发展仍有重要影响，但如果配置相关资产，更重要的是改变逻辑。根据政策导向和城市发展脉络，不要进行投机性配置，要让配置的房地产真正实现住宅功能。同时要选择位于城市核心区、配套服务好的资产，这是资产配置的重要标准。

在新的房地产周期下，投资逻辑转向城市群

中国经济正从高速增长阶段向高质量发展阶段转变，新旧动能转化全面展开。然而，新产业的产生和创造更大的经济效益需要时间。

在峰会上，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会协会主席顾云昌表示，中国目前的经济发展离不开房地产的支持，更美好的生活也离不开房地产作为载体。

世界银行首席技术官李振伟持有同样的观点。他提供了一组数据。1999-2017年，国内房地产收入对GDP的贡献呈现整体上升趋势。房地产交易活跃的2016年和2017年，贡献率分别达到15.8%和16.2%，均创历史新高。在广东省，2017年房地产收入对GDP的贡献达到20.9%。

李振伟认为，目前国内经济正在企稳，房地产业的贡献仍处于巅峰阶段，传统优势不容易改变。

需要指出的是，楼市调控自2016年10月开放以来，并未出现放松迹象；同时，在防范系统性金融风险的背景下，严格控制资金流向房地产行业；房地产行业明确提出了居住租房的想法。

这就导致了房地产资产的相关配置，需要更加谨慎。

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会会长顾云昌发表主旨演讲

顾云昌指出，2018年将是房地产市场交易的小年头。我预测今年的销售面积不会增加，甚至不会下降。当市场下跌时，是买房的好时机。

根据李振伟显示的数据，2017年底主要城市二手房平均交易价格呈现明显分化，三四线城市价格大幅上涨，一线城市价格下跌。

关于今年房地产市场发展的总体情况，顾云昌认为，短期调控和长期机制将齐头并进，同时可以把握城市群的发展趋势。我们正处于城市化的第四阶段，也就是城市群的过程。在人口持续净流入的市场中，房地产将继续活跃。

基于此，房地产的资产配置理念发生了很大变化:租赁市场加快了培育过程，开始与城市群而非城市分化。

世界银行首席技术官李振伟发表了主旨演讲

回归使用属性，中心资产是配置的首选

根据李振伟的分析，在按照十三五规划建议发展起来的9+1大城市群中，珠三角城市群的人均GDP排名第一。其中，围绕核心城市的惠州、佛山、中山，房地产市场容量超过1000万平方米。

通过综合统计，李振伟发现佛山的GDP、人口和固定资产在全社会同级别城市中排名第一，这将成为支撑房地产市场发展的重要基础。粤港澳大湾区带来了城市的大整合和更优化的产业。佛山未来将重点发展新的制造业，为城市注入新的动力。

研究完城市，更重要的是选择城市里的资产。

李振伟指出，中心城市和核心地区的房地产具有较强的抗风险能力。比如广州的租赁品牌企业集中在白云、天河、海珠、番禺，而周边地区的租售比已经远远超过了国际上对于泡沫的标准。

另一个需要考虑的因素是回报率。李振伟指出，由于写字楼和公寓总价低、租金高，租金回报率高于住宅。

受佛山购房限制和广州公寓销售限制的影响，2017年佛山公寓成交量首次超过广州，佛山公寓市场迎来新的机遇。李振伟指出。根据世界联合会的研究统计，从2015年开始，佛山市禅桂区的公寓市场迎来了成交量上升的时期。2017年佛山公寓成交136.6万平方米，比上个月增长22%；广州公寓售出112.1万平方米，比上个月下降33%。

总的来说，李振伟认为，在经济发展前景好、人口净流入的城市，选择配套设施优质、运营能力强的中心区公寓物业，让其真正活起来，是值得考虑的。

圆桌对话:新时代的资产配置机会

在圆桌讨论中，华南城市研究会创始副会长徐雪峰也指出，房地产资产的定位比时机更重要，住宅和住宅产品的使用同样重要。基于此，在限购环境下，更好的资产配置目标是无限制的产品，比如非限购区域的二手房，所有非住宅建筑包括公寓、写字楼、商铺、车库等。

目前，随着粤港澳大湾区建设的加快和广佛同城升级，佛山禅城成为投资热点。绿城靠近佛山政治中心，选择了季华路中央商务带。利用地铁交通枢纽的优势，聚集和整合人流、资本、技术和产业等城市资源，打造100多万平方米的城市综合体。项目推出的真正的公寓(建筑面积约30-45㎡)享受着城市发展的红利，枢纽的便利，镀金的位置，无疑是上述三位专家观点的现实佐证。未来将成为越来越多广佛客户的首选资产配置，首付只需19万元坐拥中央资产。

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