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富途证券:长租中介的金融游戏一文教你看懂-教你,一文,看懂,中介,金融,证券,游戏,1992年,在香港生活的“笼民”,被资本残酷驱赶出了他们的笼子,他们的“家”。这是一部电影,而26年后同样的事件在杭州上演,不同的是被赶走的4000名租客们还带着负债。

富途证券:长租中介的金融游戏一文教你看懂

1992年,居住在香港的笼屋居民被资本残忍地赶出笼屋和家园。这是一部电影,26年后,同样的事件在杭州上演,只不过被赶走的4000户租客还在负债。

2018年8月23日,杭州一家名为鼎佳网络科技有限公司(以下简称鼎佳)的长期租赁公寓公司宣告破产。丁家引发大量佃农和地主维权,而租贷的运作模式立即被多家媒体曝光,被指为空手套白狼。

租房的时候想赌一赔三,丁家坚持只能赌一赔一。后来,王意识到自己其实是在不知情的情况下报名了网贷,并变相支付了相应的利息。王丽说当时签租房协议的时候,丁佳并没有告诉自己是贷款协议,只是要求自己用银行卡绑定一个叫51柏慧(现改名为爱街)的APP。王力说,当时我以为只要交了房租,就真的不在乎给谁了。(丁家受害者之一,王力是化名)

其实租户银行卡一旦绑定到51 Return的APP,租户一年的租金就可以从51 Return一次付清给丁家,而租户只需要按月向51 Return支付租金和相应的贷款利息。

其实王力的经历还是看到线索的结果,而丁家继续出轨。鼎佳的财务模式在租赁代理行业也广泛存在。通常租房的模式是“两付一”或者“三付一”,也就是说租客一开始需要交三到四个月的房租。而当中介告诉可以通过一些产品手续,租客只需要一人一付甚至不留押金就可以入住的时候,有多少压力很大的工薪阶层人士可以不动心呢?

在丁家模式下,租户通过移动APP与P2P公司办理了一笔真正的一年期贷款,但丁家可以直接领取贷款。付了房东3个月(一个季度)的房租后,丁家还有9个月的资金可以支配。受益人是丁家,这笔贷款的风险承担方恰恰是租客和房东。结果丁家资金链断裂,宣告破产,房东因为目前房租没有保障,不得不赶走房客。租户无家可归的同时,不得不按时还贷,以避免因逾期而造成信用信息的损坏。

租金的毁灭

租户不仅遭受欺诈性贷款,还遭受租金上涨的影响。房租的上涨与住房供应和中介密切相关。

北京的房租逐年上涨。从2018年到8月,平均租金上涨了15%,很多核心区域达到了20%。链家研究所最新数据显示,整个房租占丰台区、朝阳区、海淀区平均工资的50%以上,东、西城区近70%。这也意味着每月至少有一半的工资需要贡献给房东。

1.北京房租快速上涨的第一个原因是住房供应减少,供不应求。

从2016年开始,北京开始拆除历史上前所未有的违法行为,执行力度空前。

工业区,配有集体出租的地下室、村寨和集体土地…

以前无法移除的硬骨现在正被快速而坚决地移除:

2015年拆迁任务1500万平方米。

2016年,非法拆迁数量为2979万平方米。

2017年规划4000万平方米,实际完成5985万平方米!

建筑面积6000万平方米,容积率2,30平方公里的违章建筑将被拆除,相当于清华大学8的容积率。要知道,北京市国有土地上所有房屋的总建筑面积为8.82亿平方米,其中4.76亿平方米为住宅。这意味着6000万vs 8.82万,北京每年还要拆除相当于全市总建筑面积1/14的各类违章建筑。

根据《北京市2017年统计年鉴》,2016年北京市全部建成的房屋,包括城市和农村,包括住宅和非住宅,只有3594万平方米。

也就是说,每年拆除的空间(5985万平方米)多于建成的空间(3594万平方米),社会总空间在净减少。

此外,北京拆除城市中的村庄和郊区的工业区后,大多数情况不是出售土地,而是留白和增加绿化。市内村庄拆迁后,一小部分面积将用于建设拆迁房屋,部分地区可能会配套一个乡镇入股的工业园区,但大部分土地会空置(留白)和绿化(种树)。

比如位于北大学院路和清华鸟巢水立方之间的楔形地块,是一个巨大的城中村+家具城,拆迁前有10万移民。

拆迁后,除了部分用于建设拆迁房和中关村东升科技园三期外,一个重要的目的是建设大面积的绿地,成为北京的通风走廊。

住房供应的减少已成为房租上涨的先决条件

2.第二个原因:高明的链家模式

丁家的租房贷款模式是链家下的升级版。

在选择自由租房时,中介一般会提供几种方式来交房租,比如一付一、三付一、六付一、十二付一。如果选择“一对一支付”的方式,中介会主动提出承租人可以进行租赁贷款,即承租人与第三方金融机构签订一至两年的贷款协议,由金融机构将贷款划入租赁企业账户,承租人按月还贷抵租。

值得注意的是,中介在向租客推荐这种付款方式时,并没有提到贷款是以租客的信用为担保的,以至于贷款是贷给银行的,最终还款人是租客。

和这里的丁家不同的是,它可以自由的分期做租金收入的ABS(资产证券化)。

本专项计划的标的基础资产为信托受益权,信托受益权对应的标的资产为信托计划向在京自由管理资产的长期租赁公寓租户发放的分期微贷债权。

也就是说,我们一方面可以通过在金融市场上发行具有创新性金融产品的ABS,通过资本市场自由获取扩张资本,另一方面可以自由获取预付租金。目前ABS Ziru一号已经募集了5亿资金,Ziru二号已经募集了3亿资金。作为一个拥有60万出租屋的巨头,未来资产证券化的规模预计不会小。

另外,像ABS这样的产品可以继续嵌套,也就是次级贷款。是不是很熟悉的名词?2008年次贷危机爆发前,房利美和房地美发行的次级债券,和目前的ABS一样,都获得了3A的评级。

有了资金的帮助,链家自然可以做大,争取垄断。而且我爱我家的好公寓,“零薪一”的模式也不过分。虽然规模小了很多,但是可以尽量多加杠杆。苍蝇虽然小,却是一块肉。

ABS需要支付收益,比如免费产品年化收益达到6%。这就导致了这些长期出租公寓的经营者需要和资本以市场价格的20%~40%来争夺住房。而成本只会永远转嫁给消费者。

谁的罪行是资本嗜血

链家,我爱我家,我委屈。长期租赁公寓的运营压力巨大。SOHO的潘石屹也表示,长期租赁行业的利润只有1%。但是资本是逐利的,没有钱谁也不会做生意。

融资,玩金融,快速扩张,建立垄断,掌握定价权,再融资,上市。这条理想之路一定会转吗?不一定。比如自行车共享的接连失败,mobike的巨额亏损,都是疯狂扩张的结果。不同的是,这些损失有一部分已经被接管,而没有接管的损失是用户的押金。租房贷款和流动资产证券化都给租户带来风险。另外,租金ABS作为一种金融衍生产品,也可以嵌套。凭借优秀的评级,投资者也面临风险。

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